Vous avez acquis un bien immobilier en Thaïlande ? Comme pour tout investissement immobilier et plus particulièrement pour tout investissement à l’étranger, il est fortement conseillé de préparer sa succession en rédigeant son testament (1) mais vous pouvez également envisager l’achat d’un bien immobilier au nom de vos enfants (2) ou être tenté par la donation inter vivos pouvant paraître avantageuse fiscalement (3).

1. Rédiger son Testament

La rédaction d’un testament en Thaïlande permettra de protéger, sécuriser et accélérer la transmission de votre patrimoine. En effet, en l’absence de dispositions, à votre décès, la loi Thaïlandaise s’appliquera. 

Au sein de la section 1629 du Civil et commercial Thaïlandais sont prévus 6 classes d’héritiers statutaires : 

1- Les descendants

2- Les parents

3- Les frères et sœurs 

4- Les demi-frères et sœurs 

5- Les grands parents 

6- Les oncles et tantes 


Le conjoint survivant est également un héritier statutaire puisqu’il partagera :

•  A part égales l’héritage avec les descendants 

•  La moitié du patrimoine avec les parents et les frères et sœurs

•  2/3 du patrimoine du défunt lorsque les demi-frères et sœurs, grands-parents et oncles et tantes sont héritiers statutaires. 

 

Il faut noter qu’un héritier d’une classe inferieure ne peut hériter s’il existe un héritier survivant au sein d’une classe supérieure. 

En l’absence de testament, si le défunt n’a aucun proche, l’ensemble de ses biens reviendra à l’Etat Thaïlandais.

Avec un testament, vous pourrez designer votre héritier pour chaque bien, mais également un exécuteur testamentaire, ce qui non seulement évitera d’éventuelles litiges entre vos descendants mais surtout accélèrera les démarches au moment de l’ouverture de la succession. 

A noter :  Dans le cadre d’une succession internationale, il est conseillé de rédiger un testament pour sécuriser la transmission de votre patrimoine et faciliter ainsi les démarches de vos héritiers qui seraient confrontés ne serait-ce qu’aux barrières linguistiques. Il est également vivement recommander de rédiger plusieurs testaments distincts si vous possédez des biens dans plusieurs pays.
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2. Acheter au nom de ses enfants 

Si votre enfant est majeur de nationalité étrangère, il faut : 

  • Vérifier la possibilité d’achat en pleine propriété 
  • Vérifier, pour l’achat d’un appartement, que le quota de 49% (prévu le Foreign Condominium Act (B.E. 2522)), détenues par des étrangers n’est pas atteint au sein du condominium. 
  • Dernière condition : Le transfert des fonds pour l’achat du bien immobilier doit provenir de l’étranger permettant ainsi d’obtenir le « Foreign Currency Transaction Exchange Form » (FET) auprès de votre banque. La somme doit prévenir du compte bancaire au nom de l’acheteur ou avoir été transféré sur le compte bancaire de cet acheteur. 

Si votre enfant est mineur de nationalité française, à ces conditions s’ajoute la nécessite d’obtenir l’autorisation du juge compétent. 

Si votre enfant est de nationalité thaïlandaise : 

Un enfant mineur de nationalité thaïlandaise peut acquérir un terrain, maison ou appartement si les motivations entourant l’achat ne poursuivent pas l’objectif de contourner la loi. 

Néanmoins, plusieurs actes ne pourront être faits une fois le mineur propriétaire sans l’autorisation du tribunal compétent : vente, échange, hypothèque etc… 

A noter : Il est vivement recommandé de se faire conseiller lors d’un achat immobilier à l’étranger afin de connaitre les règles locales encadrant l’achat du bien, protéger votre investissement et anticiper certaines problématiques et déterminer, par exemple, qui sera responsable des travaux, des frais etc.

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3. Faire une donation

♦ Une donation dont le bénéficiaire est un mineur de nationalité étrangère : 

Si la donation est légale au regard du Code civil et commercial thaïlandais, l’application de la section du 19 du Foreign Condominium Act (B.E. 2522), la rend impossible de la part d’un étranger pour son enfant de nationalité étrangère en tenant compte de la régulation bancaire thaialndaise.

En effet, l’obligation précédemment présentée de transférer de l’intégralité des fonds couvrant l’achat depuis l’étranger et en devises étrangères s’appliquera également au nouveau propriétaire de nationalité étrangère, votre enfant. Ainsi afin de transférer la propriété, il faudra que le bien soit l’objet d’une « vente » avec le paiement des taxes entourant la vente et le transfert du bien immobilier auprès du land office. 

♦ Une donation dont le bénéficiaire est un mineur de nationalité thaïlandaise : 

Dans le cadre de donation à un enfant mineur portant une double nationalité, dont thaïlandaise, celle-ci est possible. Néanmoins, les autorités pourront vérifier que cette donation n’est pas faite dans l’objectif de contourner la loi. D’autres part, les parents de l’enfant mineur ne pourront disposer du bien sans la décision du tribunal compétent.
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En conclusion,
 il convient d’analyser les différentes méthodes de transmission de votre patrimoine et convenir de la balance entre les avantages fiscaux et les inconvénients qui pourraient exister. La rédaction d’un testament reste donc la méthode a privilégier.

En effet, la fiscalité en Thaïlande est avantageuse puisque que les successions inférieures à 100 millions de THB ne sont pas imposées. Les héritiers seront uniquement redevables, au moment du transfert de propriété à certaines taxes liées au transfert de la propriété, et selon leurs pays de résidence, aux impôts localement imposés. 

Ce sujet a été développé dans l’article « Testaments et succession en Thaïlande » : https://www.opera.co.th/blog/testament-succession-en-thailande

 

Opera Consulting est un cabinet d’avocats situé à Bangkok, nos avocats et consultants parlent thaï, anglais et français. En partenariat avec le cabinet d’avocats français Quadratur, dont le siège se situe à Lyon, nous pouvons vous accompagner pour vos demandes de visa, rédaction de testament et vous conseiller lors de vos investissements immobiliers ou création de sociétés en Thaïlande. 

Cet article est une note d’information générale ne remplaçant en aucun cas le conseil pour toute situation individuelle. Son contenu ne saurait engager la responsabilité du cabinet en cas d’application différente par les services fiscaux que ce soit en France ou en Thaïlande.